重磅會議發聲：“收縮政策”不調整將被問責

3月16日，國家最 高層級的“金融穩定發展委員會”召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題。

會議指出，在當前的復雜形勢下，最關鍵的是堅持發展是“**要務”，堅持以經濟建設為中心。

會議強調，有關部門要切實承擔起自身職責，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。

認為，對市場關注的熱點問題要及時回應。凡是對資本市場產生重大影響的政策，應事先與金融管理部門協調，保持政策預期的穩定和一致性。

而且，國家“金融委”將加大協調和溝通力度，必要時進行問責。

會議特別強調，各方面必須深刻認識“兩個確立”的重大意義，堅決做到“兩個維護”，保持中國經濟健康發展的長期態勢，共同維護資本市場的穩定發展。

上述重磅會議上午召開之后，中午開始，央行、證監會、銀保監會等多個部門就密集部署安排工作。

02

關鍵時刻，關鍵人物講話之后，果然A股、港股雙雙直線拉漲。

其中，恒生科技指數漲幅擴大至20%，為該指數推出以來盤中**單日漲幅。

A股市場也開始大幅拉升，最終滬指大漲3.48%，報收于3170點。深證成指也漲5.2%。

16日，整個股市上漲家數達到4255家，漲停137家，下跌家數370多家，逆轉了昨天的行情走勢。

從跌40點到漲100點，大A在一天之內完成。從4200家下跌到4200家上漲，大A也可以一天完成。

去年以來一直跌跌不休的地產股也都在漲，只有融創還在暴跌，所以，有人問：會不會是第二個恒大？

不過，更大的疑問還在于，關鍵人物出來講話之后，意味著“政策底”顯現了。但真正的“市場底”是否也出現了，依然很難講。就此問題，我們等下后面分析。

03

反思“資本無序收縮”

總之，16號的這次會議，針對過去一年多被高調打壓的房地產，是一次標志性的定調，這一點是毫無疑問的。

可以佐證的是，昨天會議之后，財政部有關負責人在接受新華社采訪時表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

去年，大家都在附和著罵“資本的無序擴張”，但在阿里、騰訊、字節跳動、京東市值斷崖式縮水，互聯網大廠大幅裁員傳聞不斷，恒大等一眾地產巨子躺平的背景下，今天終于開始有人反思“資本市場無序緊縮”了。

“有形之手”又開始玩新一輪動態平衡。

樓市和房企，迎來了前所未有的喘息之機。

事實上，今年一開年，各地樓市松綁政策不斷，調控的“政策底”已經出現。只是目前整個市場仍在低位徘徊。

在政策刺激之下，房地產銷售仍未回暖，而全國商品房均價更是跌破了萬元大關，回到了2020年水平。

去年第四季度中國GDP增速突然腰斬，只有4.0%。今年大年初七剛開工，各地就拼命安排重大項目集中開工。振作一季度經濟，成了全國上下的一件大事。

不過，實際結果還是上頭熱，下面冷。盡管央行貨幣政策主動出擊，但全社會新增貸款(房地產占30-50%)并未保持適度增長。

前幾天央行公布的信貸數據更是嚇人——

2月份，居民中長期貸款減少 459 億元，同比多減 4572 億。

這是自2007年有數據以來，中國居民中長貸**出現負增長。

意思是當賺錢預期普遍低落的時候，人們寧可把錢放在褲兜里吃灰，也不愿意往出投資一毛。

當下疫情反撲、俄烏摩擦、全球通脹，三大利空合力，靶向打擊預期，造成2022開年史無前例的艱難。

這時候最重要的當然是“管理預期”，給市場信心。

04

黃奇帆：九成房企熬不過十年

但雖然信心貴比黃金，可現實總是很骨感，不是靠喊幾句口號就能解決問題的。

重慶市原市長黃奇帆，被人們尊稱為“最懂樓市的黃市長”。最近在《聊一波》節目中，黃奇帆給出新的預測：接下來，九成房企熬不過十年。

據查，2018年高峰期全國工商局的統計顯示，在工商局注冊登記的房地產開發商一共有9.7萬家，這個數量排全球**。而同期美國的注冊房地產開發企業，不超過500個。

根據人民法院的數據，2021年，全國宣布破產的房企達到：396家。

在最近的另一次公開發言中，黃奇帆就直言未來中國房企要減少9成一一也即以后中國房產商有1萬個已經不得了。

05

三大因素支撐房地產“拐點論”

黃奇帆敢下此斷言的底層支撐在以下幾點：

首先是高增長下的房子過剩。

1990年，中國1年新建房產面積是1000萬平方米。而到了2017年，這個數字變成了17億平方米。27年，體量增加到170倍，這是怎樣的速度？

根據黃奇帆的數據，時至今日，中國城市人均住房面積早已達到了50平方米，而在全世界發達國家里，人均50平方米也就是天花板了。

而實際上，數據顯示，中國房子新增面積在2017年達到17億平方米后，后面幾年基本上也就沒有再漲。

新建面積可以控制，但已經建好的，賣不出去就成了庫存。

其次，從更深層次來看，房子作為一種商品，還得回歸供需關系。

黃奇帆認為，庫存多不怕，有人買也行，但問題是，需求端的問題更嚴峻。

中國的城市化率已經來到65%，基本上也沒多大空間了。更關鍵的是，人們不愿意生孩子了。

根據國家統計局的數據，整個2021年，只比上一年增加了48萬人。按照這個趨勢，我們離人口進入“負增長”，真的只有一步之遙。

就連被稱為“最愛生娃”的人口過億的超級大省山東，2021年的自然增長人口也僅有2100人。

沒有源源不斷的新增人口，誰來買房？

隨著老齡化程度的加深，死亡率增加，還會有更多的房子空出來，進一步擠壓這種供需關系。

再次，中國的房企，不但數量世界最多，負債率也是高得出奇，因此，得花時間去杠桿。

黃奇帆說，全世界的房產商，負債率很少有超過50%的，而我們9萬多個房產商的總負債率是84%，個別高的甚至能到90%。

換言之，地產商們土地批租、開發建設、銷售預售都是從銀行借錢在運行。

這種房產商得利、把風險甩給國家和購房者的發展模式，顯然是不能長久的。

但是，正如黃奇帆所言，讓房地產回歸健康，注定又是一個漫長的過程。

根據華泰證券的測算，目前我國房地產貢獻了約20%的GDP、約40%的財政收入、約20%的社融存量，構成約60%的家庭資產。

一旦真的硬著陸，GDP、稅收、國民資產等，都將受到極大的沖擊。

所以，唯一穩妥的辦法就是，以“時間”換“空間”：保持經濟增長，拉高居民收入，再把泡沫慢慢擠掉。

黃奇帆認為，這就是我們房地產真正的歸宿。

果不其然，現在針對房地產的一系列調控政策又在反轉了。

只是，我們今次還可以繼續觀察，當政策面利空出盡之后，股市究竟會走出多長的陽線？

而樓市會在哪個時間點真正企穩回暖，包括可持續多長時間？

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